מחדשים את

הנוף העירוני

בישראל.

פרויקטים של התחדשות עירונית נועדו לחדש מרקמי מגורים ותיקים, ובכלל זה לשפר, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. הפרויקטים כוללים, לרוב, הוספת דירות חדשות באזורי מגורים ותיקים, באמצעות חיזוק ועיבוי מבנים קיימים או הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקטים מסוג זה מקודמים הן דרך יוזמות ממשלתיות והן דרך יוזמות פרטיות.

פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות להרחיב, לחזק ולמגן את דירותיהם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם.

בפרויקט מסוג זה הדירה הקיימת מורחבת או נהרסת, ובמקומה נבנית דירה חדשה, מבלי שעלויות השיפוץ והבנייה מוטלות על בעלי הדירות. היות שמדובר בהחלטה כבדת משקל, חשוב שבידי בעלי הדירות יהיה כל המידע הנדרש כדי לקבל החלטות נכונות עבורם.

הפרויקטים יכולים להתממש רק אם קיימת הסכמה מצד בעלי הדירות הקיימות בבניינים הוותיקים, כיוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.

כל עיר קובעת את מדיניות ההתחדשות העירונית בתחומה, באמצעות תכניות ומסמכי מדיניות. ישנן ערים שהכינו תוכניות ספציפיות להתחדשות עירונית אשר מגדירות וקובעות באילו אזורים ניתן לקדם התחדשות עירונית ומאיזה סוג (פינוי-בינוי או תמ"א 38). אם אין תוכנית בעיר שלכם, פנו למחלקת ההנדסה בעירייה. אתם מוזמנים גם לפנות אלינו ואנחנו נחזור אליכם עם תשובה.

שלב ראשון: קבלת החלטה עקרונית לביצוע הפרויקט
יש לבדוק האם הבית שלכם מותאם לפרויקט התחדשות עירונית והאם הוא כדאי כלכלית עבור מבצע הפרויקט. אנחנו בונים כנגד קבלת הזכויות לבנייה והקמת דירות נוספות. הדירות הנוספות נמכרות לצורך כיסוי העלויות הדרושות והפקת רווח.

שלב שני: הגעה להסכמות ובחירת נציגות דיירים
בשלב זה, יש לבדוק האם יש נכונות לקדם פרויקט כזה עם שאר הדיירים בבניין, ובמקרה הצורך גם עם הדיירים בבניינים הסמוכים.

שלב שלישי: התקשרות ראשונית עם יועצים
עכשיו, כדאי להתקשר עם בעלי מקצוע שונים בראשם עורך דין דיירים שייצג אתכם בתהליך ההתקשרות איתנו.

שלב רביעי: התקשרות איתנו בליווי עורך הדין שלכם
לאחר שבחרתם יועצים, עורכים תהליך של בניית מערכת ההתקשרות בינינו.

שלב חמישי: תכנון הפרויקט וקבלת היתר בנייה
אדריכלים, מהנדסים ויועצים משלימים מתכננים את הפרויקט ועובדים מול הרשויות לקבלת היתר בניה.

נציגות דיירים מסייעת לבעלי דירות בפרויקט של התחדשות עירונית להתארגן לצורך קידום ומימוש הפרויקט ושמירה על קשר שוטף מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגן ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון.

הנציגות צריכה להיבחר על ידי בעלי הדירות ואינה חייבת להיות זהה לוועד הבית. עבודת הנציגות נעשית לרוב בהתנדבות, נמשכת על פני שנים רבות וכוללת יכולת הבנה של מורכבות התהליך ויכולת פישוט המידע והעברתו לשאר הדיירים.

חשוב להדגיש שהנציגות אמורה להעביר מידע בין הדיירים והיזם ולבנות ביניהם יחסי אמון. הנציגות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הנכסים ולהחליט החלטות מהותיות בפרויקט. עם זאת, לרוב הסכמים עם יזם או עם מארגן כוללים מנגנון קבלת החלטות מהיר, שבמסגרתו הנציגות ממונה להיות מוסמכת להחליט החלטות בנוגע להתנהלותו השוטפת של הפרויקט. מומלץ כי בהסכמים יוגבל תפקידה של הנציגות להחלטות שוטפות בלבד, אשר אין להן השלכה מהותית על אופי הפרויקט ועל התנהלותו.

אין רשימה שמית של בעלי מקצוע, אך נוכל להמליץ באילו סוגי בעלי מקצוע כדאי להיעזר, כיוון שלכל אחד מבעלי המקצוע יש מומחיות שונה. בשלב הראשון מומלץ לשכור שירותים של עורך דין שייצג את הדיירים ושל מפקח בנייה.

לא.

כיום, מקובל בשוק ההתחדשות העירונית שהיזמים משלמים את מלוא עלויות הפרויקט – החל בעלויות הבנייה, דרך עלויות שכר הדירה (בפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א הריסה ובנייה) וכלה בעלויות בעלי מקצוע המספקים שירות לדיירים, כגון עורך דין שייצג את הדיירים ומפקח בנייה.

היזם מחויב לממן במשך חמש שנים את הפרש הוצאות הניהול והתחזוקה (ועד הבית) בבניין חדש, עבור קשישים המקבלים הבטחת הכנסה, אם זו דירתם היחידה.
כמו כן, על יזם להציע להם את אחת מחלופות התמורה הייעודיות הבאות, לצד הצעה לדירת התמורה:

1. מתן אפשרות בחירה מבין משלוש חלופות מחוץ לפרויקט.
   1. מימון מעבר לדיור מוגן ותשלום ההפרש הכספי, עד לשווי דירת התמורה שהיה זכאי לה בפרויקט.
   2. רכישת דירה חלופית, בשווי דירת התמורה.
   3. קבלת שווי דירת התמורה במזומן, לשם רכישת דירה חלופית, לא יאוחר ממועד הפינוי.
2. מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט, בשווי מצטבר של דירת התמורה.
   בנוסף, מחייב החוק את היזם להציע לאנשים בני 75 ומעלה פתרון דיור מחוץ לפרויקט, אשר יחסוך את הצורך במעבר לשכירות.

נהוג שהדירות החדשות מקבלות תוספת שטח ו/או חדר, תוספת מרפסת ותוספת חניה בבניין חדש, אשר כולל ממ"דים ונבנה בהתאם לתקנים העדכניים. לעיתים ובהתאם לכדאיות הפרויקט, ניתן לקבל דירה בקומה גבוהה יותר, תקציב לשדרוגים בדירה והטבות נוספות.

ערבויות מלאות, שכ"ד חלופי, תקציב אריזה והובלה ובנק מלווה.